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北京城建棚改货值超千亿 12%—15%计算加成收益

分类: 2018-01-16 09:52:13 来源:苏南网

1月15日晚,北京城建公告称,设立公司开发大兴区黄村镇棚户区改造项目,项目总占地246.3公顷,预计总投资122.44亿元,开发周期约为3.5年;开发怀柔区城中村棚改项目,项目总占地122.22公顷,预计总投资约139.59亿元,开发周期约为4年。

棚改项目超千亿

2016年以来,北京城建大举进军棚改项目,加上1月15日晚公告的2个合计总投资262.03亿元的棚改项目,北京城建在手棚改项目达7个,总货值达1084.68亿元。

2016年6月,北京城建第六届董事会第十一次会议审议通过了开发望坛棚改项目的议案,望坛棚改项目总占地面积46.59公顷,预计总投资432.87亿元。

2016年10月19日,北京城建公告取得北京市顺义区临河村棚户区改造和环境整治项目实施主体授权批复,临河村棚改项目总占地约179.62公顷,项目总投资184.89亿元;2017年8月,北京城建在披露2017年第一次临时股东大会资料时公告,临河村棚改项目已增加至264.92亿元。

2016年10月29日,北京城建公告称,开发张仪村棚改项目,项目总占地7.42万平方米,项目总投资35亿元;开发怀柔新城棚改项目,项目总占地23.74公顷,项目总投资39.86亿元。

2017年5月,北京城建公告开发延庆康庄镇棚改项目,项目总占地45公顷,项目总投资50亿元。

棚改盈利模式稳定 12%—15%成本加成计算收益

传统地产业务的可售货值,一方面取决于剩余可售面积,另一方面取决于项目所在区域楼盘销售价格,市场价格波动极大的左右地产企业的盈利及资金运转情况。

棚改项目不同于传统地产项目,北京市棚户区改造项目按总投资额加成收益率的方式给予企业利润,收益率在12-15%之间。具体而言,棚改项目中,国有土地采用一二级联动模式,收益率为15%,比如北京城建的望坛棚改项目、张仪村棚改项目;集体土地采用一级开发加安置房建设模式,收益率为12-13%,例如北京城建的延庆康庄镇棚改项目、临河村棚改项目、怀柔新城棚改项目、怀柔城中村棚改项目、黄村镇棚改项目。

值得强调的是,棚改项目的投资中,最多20%为项目方自有资金出资,剩余全部为银行贷款,贷款利息计入总投资中,且棚改项目的投资不是一次性投资,是全程投资,投资完成,项目即完成。

所以,北京城建获取的7个总计1084.68亿元,投资完成后,可为公司带来130亿—162.7亿元(12%—15%加成收益率)的毛利润。

根据1月15日晚北京城建披露的公告可知,棚改项目期基本在3.5年—4年,7个棚改项目在2018年—2021年将先后完成投资,回馈收益;2016年获得的临河村棚改项目、怀柔新城棚改项目、张仪村棚改项目,有望在2018年进入结算期,贡献收益。

传统业务在手货值近600亿

土地储备近千万方

对于北京城建而言,进军棚改项目,属于战略开拓,不属于战略转型,因为公司原有的传统地产业务,仍旧保持旺盛的体量。

北京城建1999年上市,曾连续11年进入“中国房地产上市公司TOP10”,多次荣获“中国房地产开发企业500强”,成功开发了富海中心、世华龙樾、顺悦居、海梓府、北京密码、徜徉集等北京地标性地产项目,开发总面积超过1000万平方米。

截止2017年3季报,北京城建商品房可售面积超过210万平米,可售货值近600亿元,按照北京城建历史净利率10%计算,未来可贡献60亿元业绩。

根据北京城建2017年3季报,公司目前在手传统地产项目16个,其中:

北京地区10个:世华龙樾项目、北京密码项目、国誉府项目、门头沟永定镇项目、北七家项目、汇景湾项目、东坝项目、奥体文化园项目、徜徉集项目、海梓府项目,可售面积合计90.95万平方米,可售货值合计390.54亿元。

北京以外地区6个:龙樾湾(青岛)项目、龙樾湾(重庆)项目、龙樾湾(成都)项目、成都熙城项目、南湖一号项目、三亚红塘湾项目,可售面积合计125.19万平方米,可售货值合计203.87亿元。

与此同时,北京城建一直保持稳健的拿地节奏,截至2017年3季度末,北京城建土地储备总计940万平方米,地产开发项目储备规模511万平方米,棚改及一级开发项目储备为428万平方米。

2017年以来,北京城建获得的土地包括:延庆区康庄镇棚户区改造项目、顺义区平各庄村B地块一级开发项目、重庆市两江新区悦来组团C分区、北京市朝阳区管庄乡塔营村地块、青岛海达伟业房地产有限公司股权、三亚市海坡片区、天津市武清区下朱庄津武地块、天津市武清下朱庄街藕甸道南侧地块、青岛市株洲路地块等,总计143.87万平方米。


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