2021土地“两集中”：摸着石头过河

2021土地两集中:摸着石头过河

文 夏晨翔

伴随着北京，郑州等城市第三批次集中供地最近几天完成出让，2021年度22个试点城市集中供地正式收官。

统计数据显示，在集中供地期间，22城累计成交住宅用地2064宗，成交规划建筑面积24380万平方米，累计完成出让金超22804亿元，多个城市完成全年供地计划。

另一方面，回顾2021年集中供地元年不难发现，伴随着土拍规则从宽松到收紧再到适量放宽门槛，市场温度也经历了由热转冷再到部分回暖的变化而过山车经历背后，则是地方政府土拍规则调整与房企拿地意愿之间的博弈底价成交 高流拍率已成这一年度土拍市场的重要标签

土拍规则调整

2021年2月，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地两集中政策，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次，同时要求试点城市单列租赁住房用地占比一般不低于10%。

3月中旬，长春率先发布首批次住宅用地供地计划，开启了22城首批次集中供地的序幕截至年底，除宁波第三批次集中供地定于2022年1月外，其余21城均完成了本年度3次供地计划

《中国经营报》记者注意到，在首批次集中供地中，重庆，无锡，厦门成交楼面价较2020年全年分别上涨85%，72%和71%例如，无锡成交的16宗土地中15宗达到最高限价，重庆平均溢价率达39%，较2020年全年增长31%，有地块溢价率达到130%，南京最热地块争抢激烈，竞价158轮，更有房企直接加价5.8亿元触顶

相对宽松的土拍规则下，两集中政策稳地价的效果未达到预期随后，多个已公布第二批次集中供地计划的试点城市，又陆续宣布暂停或是中止供地，对土拍规则进行了调整

但是，土拍规则的变化随之反映在了市场需求端，房企拿地更趋理性，市场观望情绪上升统计数据显示，在第二批次集中供地中，22 城整体流拍率高达60%，较首批次提升了54%而成交方面，底价成交的数量高达77%，整体溢价率降至4%

随后，在第三批次集中供地时，多个城市在规则方面又进一步优化，适当放宽了竞拍门槛。

如在房企资质方面，南京将企业拿地资质门槛从1级降至2级或3级，并放宽了联合拿地的限制，在资金要求方面，苏州将保证金比例从第二批次部分宗地50%下调至第三批次全部宗地 30%，且首付款比例由60%下调至50%，广州则允许土地款分期支付，部分宗地取消一个月内一次性付清总价的要求，调整成最长6个月内付清。

不过，亦有部分城市根据发展需求，提高了地块开发的建设条件，如北京朝阳区一宗地试行全现房销售，厦门首次提出便全部实行定品质出让，南京进一步规范了配建租赁住房的建设和管理等。

市场热度不一

虽然各个城市根据自身需求，在3次集中供地中不断调整土拍规则但是，梳理2021年整体土拍成绩单不难发现，22城土地市场之间仍存在着较大的差异

来自克而瑞的统计数据显示，2021年全国土地出让金排名前三的城市分别是上海，杭州和广州其中，上海总土地出让金额为3142亿元，杭州总土地出让金额为3135亿元，广州总土地出让金额为2446亿元，3个试点城市全年土地出让金额均创历史新高

另一方面，几家欢喜几家愁，长春，沈阳，合肥等城市的成绩单却并不亮眼。

数据显示，在首批次集中供地中，长春竞拍前有8宗地块中止出让，平均溢价率仅为3.9%，并有2宗地块流拍，青岛多宗地块以勾地成交，平均溢价率仅为2.1%，成交的55宗地块中，有54宗以底价成交，并有1宗地块流拍。

在刚刚结束的第三批次集中供地中，长春推出12宗地块，仅有3宗地块以底价成交，流拍率为75%，沈阳推出27宗地块，成交8宗，流拍19宗，流拍率70%纵观全年数据，两座城市的流拍率都比较高其中，长春三次集中供地流拍率分别为24%，38%，75%，沈阳三次集中供地的流拍率分别为12%，57%，70%

而合肥在首批次集中供地地块全部以高于20%的溢价率成交后，虽然第二，第三批次集中供地地块供应数量持续增加，但流拍率均过半，分别达到52.94%和63.64%，也以底价成交为主。

反观作为传统供地大户的杭州，其在第三批次集中供地中，成交金额达到约763亿元，较第二批次成交金额256亿元增长了198%，成交建筑面积约416万平方米，比第二批次170万平方米增长了144.71%。。

值得一提的是，杭州第三批次挂牌出让的35宗地块全部出让成功，其中24宗地块均达到溢价率上限进入摇号环节最后成交，最高竞价次数达到78轮，封顶率69%，整体溢价率7%，总体竞争较为激烈。

对于2021年22城土拍市场表现，克而瑞地产研究院分析师指出，就三次土拍结果来看，大部分城市的土拍热度仍在低位由此可预计，在2022年首轮土拍时，会有部分城市，尤其是2021年第三轮土拍显著遇冷的厦门，沈阳等，将会进一步降低土地出让门槛以提振市场热度

央企国企活跃

记者注意到，在土拍市场表现偏冷的城市中，除溢价率低，流拍率高的特点外，参拍主体则以国企，央企及地方城投公司为主如在第二批次集中供地中，国企拿地金额，建面占比分别达到76%，68%，较首批次集中供地大幅提升而与此相对的，民企拿地力度下降，拿地金额，建面占比大幅下降至 25%，34%

而分城市来看，国企，央企在多数城市中均是拿地主力，其中在14城拿地金额占比超过70%，在北京，广州，深圳三城更是达到90%及以上。

值得注意的是，从第二批次集中供地开始，地方城投公司的身影开始大幅涌现如深圳，无锡，广州，南京，苏州等城市当地城投公司在第三批次集中供地中都成为了重要主力，参与率高达70%以上

如深圳第三批次集中供地共成交11宗地块，9宗被地方城投公司获得，无锡第三批成交的20宗地块，15宗被城投公司获得，广州第三批成交13宗地块，城投公司亦拍下其中9宗。

除此之外，上海，重庆，厦门，济南，合肥等城市第三批成交地块中，城投公司拿地均占有相当比例。其中，业绩预喜的公司有760家；业绩预忧(包括略减，首亏，预减，续亏，增亏)的公司有332家；另有3家上市公司业绩存在不确定性。

对此，克而瑞地产研究院分析师认为，城投公司作为政府投融资平台，也承担着政府调控的功能在房企躺平之际，城投公司入场托底，有利于降低流拍率，维护土地市场稳定此外，城投公司也在谋求市场化转型，此次房地产市场遇冷，也为城投公司拓展地产开发业务提供了良好契机从城投公司的主营业务范畴来看，大多涉足房地产，土地整理，基础设施建设等领域，这也为城投公司进入房地产行业带来底气，可以支持项目继续推进

不过，上述分析师同样指出，目前，大多城投公司经营主要还是依赖于政府在房企土地投资疲软现状下，政府土地财政收入不容乐观，叠加土地出让金征收部门划转至税务部门，城投公司拿地无疑会增加资金周转压力以及债务压力

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